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房子一直是中國(guó)人繞不開(kāi)的話題，于是許多人的夢(mèng)想就是有一套屬于自己的房子。但買(mǎi)房最重要的是什么？是該買(mǎi)一些地段好，但是戶(hù)型差的房子，還是買(mǎi)那些戶(hù)型比較好，但是地段有點(diǎn)差的房子呢？ 提到地段和戶(hù)型，很多人都有這樣的誤區(qū)：地段比較好的房子，一般房子相鄰比較近，采光不太好，還比較老舊。但是卻是處于市區(qū)內(nèi)，比較繁華方便，與商場(chǎng)，公交地鐵站比較多。而那些地段差的房子，雖然戶(hù)型比較好，房子新，采光環(huán)境比較好，但是這些房子多是處于郊區(qū)，可能會(huì)生活不方便。 但其實(shí)究竟地段和戶(hù)型哪個(gè)因素更重要，要考慮周邊的其他情況。例如： 一、看交通狀況 交通對(duì)于現(xiàn)在的城市發(fā)展十分重要，地理位置決定了一個(gè)地段的好壞，但是隨著城市的發(fā)展和交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善，一些非中心區(qū)域“不那么好的地段”交通情況可能更為便捷，因此購(gòu)房者不能簡(jiǎn)單的把地段等同于交通，可以選擇交通便利、戶(hù)型好的房子。 二、考慮環(huán)境因素 我們說(shuō)的環(huán)境，包括了兩點(diǎn)多：自然環(huán)境和人文環(huán)境。 自然環(huán)境：在買(mǎi)房前要避開(kāi)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，交通要塞。這些地段上往往聲音污染是一個(gè)很?chē)?yán)重的問(wèn)題，從這個(gè)角度說(shuō)，有些靠近交通要到的“好地段”可能不太靠譜。 人文環(huán)境：在買(mǎi)房的時(shí)候，大家都應(yīng)該考慮的是否在學(xué)區(qū)附近，周?chē)欠裼幸粋�(gè)好的教育機(jī)構(gòu)，一方面是方便孩子以后的入學(xué)，另一個(gè)好的人文環(huán)境對(duì)于孩子的成長(zhǎng)也是一個(gè)好的助力。而在這方面，戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)是完全不能和地段相比的。 三、看配套 無(wú)論購(gòu)房者更注重于哪一方面，衣食住行都是不能忽略的，因此考慮生活配套就變得十分重要。配套是否夠用可以從這兩個(gè)方面來(lái)考慮：一是有沒(méi)有能夠購(gòu)買(mǎi)生活必需品的地方，包括了超市，商店等等，二要看周?chē)欠裼斜容^醫(yī)院、銀行等生活配套。 四、考慮經(jīng)濟(jì)價(jià)值 地段好、配套齊全、交通發(fā)達(dá)的房子，價(jià)值自然會(huì)升高。但是會(huì)隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、道路的重新規(guī)劃，好地段不是一成不變的，購(gòu)房者就要提前考慮城市規(guī)劃的作用。 其實(shí)，房子怎么選擇，還是看看個(gè)人的需求問(wèn)題。有些人在選擇購(gòu)買(mǎi)房子，就是為了自己住著舒心，只要身邊的配套設(shè)施不影響生活，地段好不好都無(wú)所謂，也不關(guān)心房子未來(lái)的走勢(shì)。但是有些人其實(shí)并不是非常缺房子，只是把買(mǎi)房子看成是財(cái)富增加的一種手段，只對(duì)房子的地段感興趣，至于房子住人舒不舒心則不太關(guān)心，甚至有些人買(mǎi)那些地段比較好的就是為了能在拆遷的時(shí)候，一夜暴富！

房地產(chǎn)業(yè)有個(gè)行話叫“增量房”，提到“增量房”又會(huì)聯(lián)想到另一個(gè)詞“存量房”，對(duì)于其他行業(yè)的人來(lái)說(shuō)根本就摸不著頭腦，什么是增量房？它們兩之間又有什么聯(lián)系？小編和您一起扒一扒。 增量房及增量房市場(chǎng) 通常情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：一級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)的有償出讓?zhuān)簿褪峭恋厥袌?chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，又稱(chēng)為“增量房地產(chǎn)”，也就是商品房和新盤(pán)市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)即投入使用后的房地產(chǎn)交易，亦稱(chēng)“存量房地產(chǎn)”，也就是二手房市場(chǎng)。 增量市場(chǎng)是指還有上升空間的銷(xiāo)售市場(chǎng)，存量市場(chǎng)是指已經(jīng)飽和的市場(chǎng)；即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新建的房子形成的銷(xiāo)售市場(chǎng)就是增量市場(chǎng)；二手房交易市場(chǎng)就是存量市場(chǎng)，流通的房子不是新增加的。 什么是存量房 1、是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得權(quán)證書(shū)的房屋。存量房買(mǎi)賣(mài)程序是由買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同生效后的30日內(nèi)，向房屋所在地的房地產(chǎn)交易辦理轉(zhuǎn)移登記。 2、存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房市場(chǎng)也叫做一級(jí)半市場(chǎng)。存量房買(mǎi)賣(mài)程序是由買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易辦理轉(zhuǎn)移登記。 3、存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房市場(chǎng)也叫做一級(jí)半市場(chǎng)，但按照市場(chǎng)上普遍對(duì)于存量房的理解和我們所經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的范圍來(lái)說(shuō)。 4、存量房主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的尾盤(pán)、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋（未居住過(guò)的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過(guò)的住宅或非住宅。 二者之間的區(qū)別 1、北京存量房是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得權(quán)證書(shū)的房屋，相對(duì)于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新建造的商品房，北京存量房一般是指未居住過(guò)的二手房，即通常所講的“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)。 2、北京增量房俗稱(chēng)一手房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新建造的商品房。通俗易懂的說(shuō)法就是能增加現(xiàn)有房屋數(shù)量的房產(chǎn)。 3、從微觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品，即增量房；也包括過(guò)去生產(chǎn)的存貨，即存量房。一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又稱(chēng)增量房地產(chǎn)市場(chǎng)。 4、北京增量房俗稱(chēng)一手房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新建造的商品房，通俗易懂的說(shuō)法就是能增加現(xiàn)有房屋數(shù)量的房產(chǎn)，增量房產(chǎn)的原值與評(píng)估值接近，有利于征收房產(chǎn)稅。 5、北京存量房是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得權(quán)證書(shū)的房屋。它主要是相對(duì)于增量房而言的，北京增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新建造的商品房，存量房一般是二手房。 6、存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，北京存量房主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的尾盤(pán)、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋（未居住過(guò)的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過(guò)的住宅或非住宅。

買(mǎi)房是每個(gè)家庭的大事，看房時(shí)很多細(xì)節(jié)都需要重視。您知道看房“五率”嗎？“五率”即得房率、容積率、車(chē)位率、綠化覆蓋率及銷(xiāo)售率，每一“率”都有大學(xué)問(wèn)！ 01 得房率 得房率是指可供住戶(hù)支配的面積（套內(nèi)建筑面積）與每戶(hù)建筑面積（銷(xiāo)售面積）之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。每戶(hù)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。 得房率多少合適？ 得房率太低，性?xún)r(jià)也會(huì)太低，但得房率越高也就意味著公共部分的面積就越少，居住起來(lái)就會(huì)感覺(jué)壓抑和不便。一般得房率在75%-80%左右比較合適。 02 容積率 容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值。例如：在1萬(wàn)平米的土地上，有1.5萬(wàn)平米的建筑總面積，其容積率為1.5。對(duì)用戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率越低，意味著舒適度越高；而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率越低，意味著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本越高。 容積率的標(biāo)準(zhǔn)： 容積率過(guò)高，會(huì)造成項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃差、人口密度大、綠地少道路窄、安防難度大等隱患。一般19層以上住宅的容積率在2.4~2.5之間；12~18層住宅容積率在1.8~2.5之間；7~11層住宅容積率在1.5~2.0之間；6層以下住宅容積率在0.8~1.2之間。 03 綠化覆蓋率 開(kāi)發(fā)商通常在宣傳中常使用“綠化率”一詞，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)這個(gè)詞語(yǔ)并不規(guī)范。說(shuō)明小區(qū)綠化情況的準(zhǔn)確詞語(yǔ)應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”。 綠地率≠綠化率 綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與小區(qū)用地的比率。而綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，例如樹(shù)的影子也可計(jì)入其中，開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的綠化率往往就是指綠化覆蓋率。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30%。 04 車(chē)位率 車(chē)位率就是小區(qū)總戶(hù)數(shù)與小區(qū)總車(chē)位（庫(kù)）的比。一般車(chē)庫(kù)(位)數(shù)大于小區(qū)住戶(hù)戶(hù)數(shù)的50%，才能滿(mǎn)足居民的基本需求。 隨著城市汽車(chē)保有率的增加，購(gòu)房者在選擇樓盤(pán)時(shí)，一定要詢(xún)問(wèn)車(chē)位率、車(chē)位銷(xiāo)售方式和價(jià)格以方便停車(chē)。 05 銷(xiāo)售率 顧名思義，銷(xiāo)售率就是指項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況。一般而言銷(xiāo)售率越高越好，但購(gòu)房者還要看清門(mén)道，我們經(jīng)常接受到類(lèi)似于開(kāi)發(fā)商或售樓部宣稱(chēng)“日光盤(pán)”的資訊，但有時(shí)僅僅是一種宣傳手段并不意味著真正意義上的“賣(mài)光”。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，該如何準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度呢？購(gòu)房者如果有意將樓盤(pán)歷史銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，作為買(mǎi)房的參考指標(biāo)，不妨去售樓部看看房源列表，如果剩余房源較少，則意味著前期銷(xiāo)售良好，這比單看開(kāi)發(fā)商宣傳要真實(shí)許多。