地產中介業(yè)：分分合合中步入成熟
·作者：長沙房產網 ·更新時間：2008-03-20 00:00 ·瀏覽次數(shù)：10789次
正如深圳在全國邁出商品房改革的步一樣，深圳也是中國房地產中介服務行業(yè)的發(fā)源地。
1988年，深圳家、也是全國家地產中介服務公司深圳國際房地產咨詢股份有限公司成立，宣告了中介服務行業(yè)開始正式出現(xiàn)在國內市場。
10多年來，深圳地產中介業(yè)從“大一統(tǒng)”走向春秋戰(zhàn)國，再到當前重新整合，無論從服務形式、服務內容到管理模式都發(fā)生了很大的轉變。從起步期單一的代理和估價服務，到現(xiàn)在集代理、咨詢和評估為一體。在這個發(fā)展過程中，地產中介的業(yè)務變得越來越精細，越來越成熟。
【初具雛形 地產中介“黃埔軍！币唤y(tǒng)天下】
上世紀80年代到90年代初期，是深圳地產中介業(yè)的探索時期，在管理方式、經營模式和業(yè)務拓展等方面都沒有現(xiàn)成的模式，企業(yè)只能“摸著石頭過河”。國際地產既是行業(yè)內個吃螃蟹的人，也是這一時期深圳乃至全國地產中介的優(yōu)秀者和代表者。直到1991年，深圳的地產中介公司才發(fā)展到11家。
深圳地產中介行業(yè)的開創(chuàng)和初的探索都源自于國際地產公司的成立。
上個世紀80年代初期，深圳擁有大量土地，現(xiàn)今被譽為地產中介“教父”的桂強芳在那個時候開始了初的理想探索，他在1986年以后頻繁地去香港考察，學習香港土地所有權和使用權分離的做法來創(chuàng)造土地價值。
受到香港地產中介的啟發(fā)，桂強芳設想成立一個游離于政府和國企之間的地產咨詢機構。深圳市政府很快批下了桂強芳的可行性報告。1988年12月28日，桂強芳成立了深圳國際房地產咨詢股份有限公司。
由于沒有經驗，公司在初的兩年里并沒有盈利。桂強芳開辦有關房地產的學習班和業(yè)務咨詢班，為公司掘到桶金后，從1989年開始，國際地產開始盈利。也就是在這個時候，國際地產開始了二手房交易業(yè)務。
1990年，國際地產代理大信大廈的銷售業(yè)務取得成功，為國際地產帶來了巨大的經濟效益。對深圳乃至中國的地產中介而言，這次代理有著更大的貢獻和更為深遠的影響，它形成了現(xiàn)代地產中介代理的雛形。
上個世紀90年代初，國際地產率先對房地產三級市場相關業(yè)務進行“承包”的管理模式，將眾多交易所和交易業(yè)務承包給個人，讓承包者擁有很大的自主權。這種管理方式雖然為日后“承包者攜款而逃”埋下了禍根，但是其靈活的管理方式還是為深圳后來的地產中介公司提供了一定的借鑒。
“國際地產為深圳的地產中介屆培養(yǎng)了大批的人才，是行業(yè)內的黃埔軍！，F(xiàn)在深圳的地產中介公司中，同致地產、世聯(lián)地產、廣廈地產等眾多響亮的名字，都和國際地產有著很深的淵源。在深圳地產界呼風喚雨的眾多名人，如王波、佟捷、張紅衛(wèi)等都曾經是桂強芳的門生。”在回顧深圳地產中介業(yè)發(fā)展初期時，一位業(yè)內人士這樣評價。
【步入成長期 混亂與繁榮并存】
上世紀90年代，在政策“疏”與“堵”的交替中，在以世聯(lián)為代表的眾多規(guī)范中介機構的不斷努力下，深圳地產中介業(yè)的專業(yè)化程度得到很大提升，漸漸走進了自己的成長期。
上世紀90年代中期，隨著深圳地產業(yè)的飛速發(fā)展，地產中介猶如雨后春筍，紛紛涌現(xiàn)。到1994年，在深圳注冊的地產中介機構達到186家。其中，僅1993年一年就新批了69家。至此，由國際地產一家中介機構一統(tǒng)天下的局面被徹底打破。中介市場上出現(xiàn)了激烈的競爭，也呈現(xiàn)出初步繁榮的景象。
然而，地產中介業(yè)在其繁榮的景象背后也存在其揮之不去的痛楚，吃差價、炒房等使得地產中介在其發(fā)展過程中扮演著尷尬的角色。
尤其是地產中介市場的信息不對稱，引發(fā)了許多交易上的問題。
短期的市場混亂引起深圳市政府的重視，1993年10月19日，深圳市政府給深圳市規(guī)劃國土局下發(fā)深編[1993]133號文件，將“房地產中介交易所及經紀人、房地產估價、咨詢、租賃、包銷商等中介機構”的審批管理權劃分清楚。1994年年初，深圳市規(guī)劃國土局開始對房地產中介行業(yè)進行系統(tǒng)的調查和整頓，并及時調整策略，暫停新中介機構的設立。 對于大部分中介機構來說，政府的宏觀調控終結了地產中介的暴利時代。對于剛進入深圳地產中介市場的公司來說，則陷入了有價無市的無奈。
這個時期，國際地產遭遇滑鐵盧，1993年，這個迅速發(fā)展的公司開始分裂，先后衍生出廣廈地產和世聯(lián)地產。
其中，值得一提的是世聯(lián)舉辦的“95年深圳實惠型住宅專場促銷會”，世聯(lián)在國商、國貿集中展示一批小戶型商品房，并設立了直銷熱線，將銷售對象重點鎖定為當時比較富有的BP機、手機經銷商等。
這次銷售活動使得世聯(lián)在深圳地產中介市場異軍突起，在淡市中創(chuàng)造了3000萬元的銷售業(yè)績。它不僅在當時低迷的地產行市里，創(chuàng)造了一個廣為人知的地產神話，而且對當時的深圳中介市場影響深遠，它讓中介機構深刻地體會到怎樣確定目標客戶和細分市場。至此，深圳的地產中介企業(yè)才算是真正觸摸到了行業(yè)的專業(yè)化。
如今，世聯(lián)已經成長為深圳房地產市場一家專業(yè)評估和策劃代理機構，市場占有率超過了15%，成為深圳乃至華南地區(qū)具有影響力的跨地區(qū)專業(yè)地產服務公司。
與此同時，政府主管部門也不斷出臺管理措施，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。1995年10月，深圳市中介服務行業(yè)協(xié)會成立，開始對中介行業(yè)進行疏導；1996年3月，《深圳經濟特區(qū)房地產行業(yè)管理條例》實施后，深圳市規(guī)劃國土局進行了更加全面的清理，篩選出批合格的中介公司68家；1996年7月，深圳舉辦了首屆房地產中介從業(yè)人員考試，發(fā)放了批《房地產經紀人資格證書》和《房地產評估人員資格證書》，從業(yè)人員的資格認證被擺在重要位置！
【競爭加劇 境外公司紛紛搶灘】
本世紀初，深圳地產中介逐漸形成行業(yè)特征和優(yōu)勢，成為集房地產經紀代理、咨詢、評估為一體的新型服務產業(yè)，服務范圍也在逐步擴大，由原來的單一房地產經紀擴展到房地產產品生產經營的全過程。
1997年1月，施永青旗下的香港代理巨頭中原公司入駐深圳。中原的入駐給深圳的中介市場注入了新鮮的血液，為深圳中介市場帶來了成熟的專業(yè)理念。
當時的深圳市場，沒有一家公司可以同時解決商品房的內外銷問題，中原用很多新的概念去做營銷，包括香港的營銷手法。新盤開放日、按段加樓價、用抽簽賣樓等等營銷手法，使中原代理銷售的東海花園創(chuàng)造了月成交額7億元的神話，讓內地的地產中介見識了來自香港的先進營銷方式。
回顧中原在深圳近10年的發(fā)展歷程時，中原深圳分公司總經理李耀智自豪的是1999年時，中原自身的行為形成了行業(yè)的自律標準。
上世紀90年代末，隨著地產中介行業(yè)的不斷壯大，競爭越來越激烈，行業(yè)內存在的問題也一點點暴露出來。1999年中原開始進入內地三級市場發(fā)展，當時地產中介在三級市場發(fā)展秩序非；靵y，各代理公司吃差價，蒙人騙人的花招層出不窮，針對這種現(xiàn)象，中原打出“公平交易，不吃差價”的宣傳口號。
一開始，中原的這個口號引起了業(yè)內同行的不安，但如今“公平交易，不吃差價”已經成為地產中介的一個行業(yè)自律標準。
中原還善于將香港成熟的經驗靈活運用在本地市場，像三級市場的“公盤”制，一開始是由中原從香港市場移置進入深圳三級市場的，直到現(xiàn)在深圳的地產中介行業(yè)還在廣泛采用。
繼中原之后，許多境外地產中介公司為深圳巨大的市場所吸引，香港惟一上市物業(yè)代理公司美聯(lián)，以及置業(yè)國際等多家港派房地產服務機構紛紛進入深圳；2002年6月24日，全球大的房地產服務提供商21世紀不動產在深圳開設公司，宣布深圳區(qū)域業(yè)務正式啟動，全面介入深圳房地產中介業(yè)，深圳中介行業(yè)開始面對國際化競爭。
跨國公司給市場帶來了先進的理念；港資地產中介企業(yè)在導入成熟的港式管理經驗的同時，還為深圳市政府土地投資提供土地評估、調研服務，為開發(fā)商提供全程策劃及銷售代理。激烈的市場競爭，促使深圳本土中介機構不斷增強自己的競爭力。
【市場成熟 并購之風推動行業(yè)整合】
2004年以來，中介公司開始走向專業(yè)化和精細化道路，整個行業(yè)的發(fā)展也在向房地產業(yè)的上游延伸。2006年，中介的專業(yè)化進程將越走越深。
“天下事，合久必分，分久必合”，這個歷史發(fā)展規(guī)律在深圳地產中介業(yè)也得到了淋漓盡致的演繹。上世紀90年代以來國際地產曾先后衍生出廣廈地產和世聯(lián)地產，廣廈地產后來又衍生出同致地產、眾廈地產、宏廈地產；從世聯(lián)先后出走的潘軍、龍固新，也分別于2000年、2001年初成立了星彥與德思勤。
2004年以來，深圳地產中介行業(yè)從分裂回到并購的特征又初露端倪，隨著國家宏觀調控力度的逐漸增強，房地產行業(yè)面臨著重新整合，二手樓市場競爭更加激烈。在這樣的新形勢下，地產中介企業(yè)通過并購的模式來實現(xiàn)突破和發(fā)展，促進自身發(fā)展。
2005年，深圳二手樓市場更是頻頻傳來中介企業(yè)并購的消息。深圳創(chuàng)輝租售公司整體并購在深圳有8年歷史的老牌地產中介新永基地產；深圳同致行地產與吉合田以參股的形式結盟；深圳通泰地產合并城市策略等15家地鋪。 據(jù)了解，深圳二手樓交易量近3年來保持著每年30%左右的增幅，與此同時，深圳的中介經紀機構也在飛速增多，據(jù)深圳房地產協(xié)會有關人士介紹，目前深圳已備案登記在冊的合法中介經紀機構約450家，但坊間傳言，中介經紀機構已經有1000多家。
“以這樣的速度增長下去，中介經紀機構的行業(yè)整合是必然趨勢，并購其實是反映了二手樓市場正步入成熟階段”，以并購起家且目前發(fā)展迅速的創(chuàng)輝租售董事長林鳳輝說。
這些經過整合后的地產中介機構，其職能不再是過去的簡單策劃和營銷代理。隨著市場競爭加劇，地產中介的服務開始轉向更高層的戰(zhàn)略發(fā)展和策略執(zhí)行，在銷售的同時更加著重塑造品牌。
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